“住宅70年大限”要有說法了？

　　是的！《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》（下稱《意見》）于11月27日正式對外公布?！兑庖姟访鞔_，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。 這一舉措，或?qū)⒔鉀Q“土地使用權(quán)到期后如何自動(dòng)續(xù)約”這筆糊涂賬。

　　事實(shí)上，今年2月，全國啟用統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)簿證，實(shí)現(xiàn)對全國個(gè)人住房信息的“摸家底兒”，被視為落實(shí)《物權(quán)法》的要求。當(dāng)時(shí)，中國社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光就曾表示“隨著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確。”此次中央發(fā)話“產(chǎn)權(quán)保護(hù)”為進(jìn)一步詳細(xì)《物權(quán)法》指明了方向。

　　“70年”大限是怎么來的？

　　詳化土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，先得知道我國住宅用地的“大限”說法是怎么來的？為什么是“70年”？

　　目前普遍的說法是，始于英國殖民時(shí)期的“香港經(jīng)驗(yàn)”。而這“香港經(jīng)驗(yàn)”不得不提到的一個(gè)人就是霍英東。

　　在相關(guān)報(bào)道中曾記錄了這樣一段故事，1981年10月12日，一位中央領(lǐng)導(dǎo)到中山溫泉賓館視察。對著一片優(yōu)美亮麗的新房子，霍英東跟他講到住房問題：“人一出生，國家就欠他一套房。怎么得了？職工分了房，又不是自己的。工作一調(diào)動(dòng)就要搬走，死后更不能留給兒女。每人一套房是國家的沉重負(fù)擔(dān)。國家和個(gè)人，兩頭都難做。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)最不成功的一個(gè)例子。香港也曾試行分房制。香港大學(xué)校長黃麗松分了房，死后房價(jià)不知漲了多少倍，用全部退休金也買不起。他的兒子只好搬走?！苯又粲|就向他當(dāng)面提出搞商品房和土地有償使用建議。

　　霍英東的建議，1988年被正式采納。當(dāng)時(shí)人大通過決議，土地有償使用期限定為70年。這70年的“大限時(shí)間”，也是從霍英東建議的“99年”、“也可以75年”中來。其中的“99年”來自于界限街以北的批租土地，而“75年”則是當(dāng)時(shí)港府在界限街以南的批租年限，中國最終為住宅選擇了比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

　　1990年5月19日，國務(wù)院頒布55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度?！稐l例》規(guī)定：居住用地出讓年限最高為七十年。

　　曾參與起草1988年版《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》并協(xié)助中國首例土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓境外招標(biāo)案的梁振英多年前接受采訪時(shí)談到：“八十年代初期，中國重視意識形態(tài)，國家不能出賣土地，但商人及市民對土地需求殷切，遂建議效法香港實(shí)施批租?！?/p>

　　《朱镕基上海講話實(shí)錄》記敘了1990年3月14日，時(shí)任上海市委書記朱镕基會(huì)見梁振英時(shí)的談話摘要，朱镕基說：“現(xiàn)在上海人民迫切需要解決的一個(gè)問題，是住房問題……借鑒香港、新加坡解決居民住房問題的做法，無非是國家、企業(yè)、個(gè)人一起上。讓個(gè)人也投點(diǎn)資用于造房、購房，像買彩電分期付款一樣，把短期信用回籠變?yōu)殚L期住宅投資。上海有條件這樣做，關(guān)鍵是住房建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)要提高效益、降低造價(jià)……為此，要向梁先生請教香港籌集資金解決住宅問題的辦法?！?/p>

　　《物權(quán)法》在自動(dòng)續(xù)費(fèi)操作上目前有哪些模糊之處？

　　在我國的改革實(shí)踐中，土地改革制度經(jīng)歷了一個(gè)從無法可依到有章可循的過程。2007年頒布的物權(quán)法是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)也不容剝奪，同時(shí)，住宅用地續(xù)期無須申請而自動(dòng)續(xù)期。

　　然而，物權(quán)法在自動(dòng)續(xù)期的操作上卻留下了一些模糊之處：

　　◎住宅建設(shè)用地使用者往往為較為分散的業(yè)主，政府有無義務(wù)幫助他們實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期？

　　◎是否需要繳納土地出讓金？繳納標(biāo)準(zhǔn)如何？

　　◎若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會(huì)影響到其他業(yè)主？

　　◎非住宅建設(shè)用地續(xù)期又該如何操作？

　　這些模糊之處，目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，“無恒產(chǎn)則無恒心”，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實(shí)，也讓人們因?yàn)閾?dān)憂在到期后繳納難以承受的高額出讓金而處于惶惶不安中。另一方面，也為相關(guān)市場交易行為埋下了糾紛隱患。

　　2016年4月，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費(fèi)數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇。

　　溫州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，2012年10月，安徽人王女士花近百萬在溫州市區(qū)買了一套75平方米的二手房。2016年3月底，她想出售這套房時(shí)，卻被告知，這套住房的土地使用年限只有20年，目前房屋土地使用權(quán)已過期，需先支付超過30萬元的土地出讓金為土地續(xù)期才可進(jìn)行交易，而這套房子的市售價(jià)格也才65萬元。

　　溫州市土地登記交易中心的工作人員的解釋是，如果還沒過期，可以在轉(zhuǎn)讓時(shí)按照優(yōu)惠價(jià)（土地市場評估價(jià)的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

　　法制日報(bào)當(dāng)時(shí)就此類案件進(jìn)行評論，直指溫州國土局試圖以方便群眾之名斂財(cái)。據(jù)當(dāng)年參與立法的中國社科院法學(xué)專家孫憲忠研究員介紹，對土地使用權(quán)70年到期以后怎么辦的問題，當(dāng)時(shí)就爭議很大，絕大多數(shù)的意見是，土地使用權(quán)到期后，只交象征性的費(fèi)用即可自動(dòng)續(xù)期。為擱置爭議，讓物權(quán)法盡快出臺，當(dāng)時(shí)便采取了模糊立法。但在溫州市國土局，正如他們自己所承認(rèn)的，由于對如何續(xù)期“無法可依，無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便”“基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，重新簽訂合同，重新收費(fèi)。

　　“溫州事件”僅是個(gè)例么？

　　我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

　　——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

　　地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房價(jià)，讓利給終端消費(fèi)者。

　　——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時(shí)稱，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個(gè)項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會(huì)出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況，帶來處置困難。

　　——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。

　　除此之外，還有部分住宅用地是因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。

　　我國房屋產(chǎn)權(quán)到期續(xù)約之路怎么走？

　　有報(bào)道認(rèn)為，這次《意見》的發(fā)布傳遞了一個(gè)重要信號，即對于“個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回”的擔(dān)心是不必要的。

　　那么土地使用權(quán)到期之后，自動(dòng)續(xù)約到底該怎么續(xù)？小編搜集了目前一些地方的做法和有關(guān)學(xué)界的聲音。

　　首先必須要明確一點(diǎn)，我們?yōu)槭裁匆m(xù)期？續(xù)的是什么？

　　一、政府出讓建設(shè)用地給開發(fā)商是有期限的，住宅用地的使用期限最高是70年，當(dāng)業(yè)主購買房屋后，開發(fā)商同時(shí)將開發(fā)用地的土地價(jià)格全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。

　　二、續(xù)的是住宅土地的使用權(quán)，房屋所有權(quán)是永久性的。

　　在一些已經(jīng)出現(xiàn)土地使用權(quán)到期案例的城市，他們是怎么做的？

　　溫州

　　全額繳納土地出讓金

　　參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機(jī)構(gòu)評估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

　　如果還沒過期，可以在轉(zhuǎn)讓時(shí)按照優(yōu)惠價(jià)（土地市場評估價(jià)的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

　　青島

　　暫時(shí)擱置問題，房屋交易一切照舊

　　今年4月，記者探訪青島土地使用期“撞限”小區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。青島市黃島區(qū)阿里山小區(qū)一期業(yè)主王先生回憶，他在1995年以每平米1000多元的價(jià)格買下，土地使用權(quán)于2011年到期，目前均價(jià)為每平方米七千元左右，自己的土地使用權(quán)只有20年，“當(dāng)時(shí)土地已經(jīng)到期了，但大家也沒有怎么說，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^戶、交易，只有去銀行貸款時(shí)，可能會(huì)貸不了款?！?/p>

　　青島市黃島區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，確實(shí)阿里山小區(qū)有出現(xiàn)土地使用權(quán)到期的情況，但因?yàn)樽裱郧暗摹锻恋胤ā?，目前還沒有相關(guān)政策處理這一問題?！爱?dāng)時(shí)的《土地法》寫著土地到期就要續(xù)，但怎么續(xù)，錢給哪個(gè)部門，按什么比例續(xù)，都沒有細(xì)則?！痹撁ぷ魅藛T稱，阿里山小區(qū)是住宅小區(qū)，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒有問題，只需在交易和做抵押時(shí)，寫一份知道土地到期的知情書。

　　深圳

　　補(bǔ)交地價(jià)的35%簽訂土地出讓合同

　　據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，日前，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局收到了福田區(qū)長城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的一份關(guān)于補(bǔ)交地價(jià)延期的申請。相關(guān)資料顯示，該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年，從1985年5月28日起至2035年5月27日止。

　　報(bào)道稱，該業(yè)主已于今年3月9日付清上述房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價(jià)款44940元，經(jīng)過規(guī)土委第一直屬管理局批準(zhǔn)，該房地產(chǎn)的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止，性質(zhì)仍為市場商品房，其他要求按《房地產(chǎn)證》登記不變。業(yè)主可以據(jù)批復(fù)向市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　深圳市規(guī)土委方面介紹，就深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的20年使用權(quán)的經(jīng)營性用地日前陸續(xù)到期的情況，2004年4月23日，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布施行，并明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35％。

　　香港

　　土地自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期每年繳納新地稅

　　香港的到期土地續(xù)期處理主要由《政府租契條例》、《新世界土地契約（續(xù)期）條例》。處理方式是土地自動(dòng)續(xù)期，期限同上一次土地批租年限。續(xù)期不需補(bǔ)交地價(jià)，僅需每年繳納新地稅，標(biāo)準(zhǔn)為年度差餉的3%。

　　差餉實(shí)際上就是房產(chǎn)稅。金額主要按土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值或物業(yè)租值根據(jù)一個(gè)比例作為計(jì)算，由政府向房屋或土地的擁有者征收。

　　專家建議 續(xù)期不應(yīng)收費(fèi)

　　法學(xué)界專家4月20日在中國人民大學(xué)開研討會(huì)探討住宅土地使用權(quán)如何續(xù)期。

　　參與民法典編纂的中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新介紹，研討會(huì)上提出了關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的幾項(xiàng)意見：一、凡是不滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期后必須都續(xù)期到70年；二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后，經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于這個(gè)權(quán)利是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，使這個(gè)權(quán)利變成一個(gè)永久性的建設(shè)用地使用權(quán)，國家不應(yīng)在續(xù)期時(shí)繼續(xù)收費(fèi)；三，到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)確定土地使用權(quán)人與國家作為土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

　　對于沒有達(dá)到70年最高期限續(xù)期至70年的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金，應(yīng)當(dāng)考慮到:一是70年的使用期限和20年等不足70年的期限不同，出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益有損失；三是如果20年等期限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時(shí)不補(bǔ)交出讓金，對其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，20年的期限屆滿自動(dòng)續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期限的出讓金差價(jià)。

　　應(yīng)當(dāng)注意的問題是，在政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，確定20年期限與70年期限之間的價(jià)格，并非按照一年一年計(jì)算，因此，實(shí)際上20年期限與70年期限并非一年一年的計(jì)算，確定差額。應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)禺?dāng)年出讓70年土地使用權(quán)與20年使用權(quán)的差額計(jì)算，更為準(zhǔn)確。超過當(dāng)年出讓70年土地使用權(quán)的出讓金價(jià)格補(bǔ)交出讓金的，也是不正確的，是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。